Si hemos vendido una vivienda en 2020, tendremos que declarar la operación de venta vivienda en el IRPF que hagamos en 2021. Para calcular el beneficio o pérdidas y pagar nuestros impuestos a Hacienda por la venta de la vivienda, tendremos que descontar impuestos como plusvalía, gastos de notaría y gestoría, etc.
Haya ganancias o pérdidas hay que declarar la operación, pero solo pagaríamos por la ganancia patrimonial. Si hubiese pérdidas demostrables quizás se puedan compensar con otras ganancias (como fondos o acciones) rebajando así la factura fiscal.
No se pueden compensar pérdidas con rentas del trabajo.
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Cálculo de la ganancia de la venta de la vivienda
La ganancia se calcula por la diferencia entre los valores demostrables de venta y de adquisición. Es decir, que para saber cuanto tendremos que pagar, debemos calcular la diferencia entre el precio de compra y venta. El precio es el que según las escrituras de compra-venta se hicieron las operaciones y a esto se le descuentan ciertos gastos. No todos los gastos son desgravables.
Al precio de venta de la casa, se pueden y deben restar restando los gastos (notaría, gestoría, comisión de la inmobiliaria, etc) y tributos asociados a la transmisión, como la plusvalía municipal.
El valor de adquisición de nuestra vivienda vendida se debe calcular por el importe al que escrituramos la compra en su día, al que se deben y pueden sumar el importe de los gastos y tributos inherentes a la compra como el IVA que pagamos o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Como gastos están excluidos los intereses de la hipoteca, el coste de inversiones y mejoras realizadas en la vivienda (salvo contadas excepciones).
En el caso de los inmuebles que fueron adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 es posible aplicar a la ganancia el régimen transitorio de abatimiento.
Novedades en la tributación del IRPF 2021
La ganancia por la venta de una vivienda en 2020 tendrá un impacto en nuestra declaración de IRPF de 2021. Esa ganancia forma parte del total de las ganancias y pérdidas patrimoniales y tributa a un tipo progresivo (con tramos dependiendo del total de ganancias anuales).
La base imponible del ahorro, que es donde se incluye la ganancia patrimonial obtenida con la compra-venta de una casa, tiene un nuevo tramo del 26% para ganancias superiores a los 200.000 euros.
Los tramos para las ganancias serán:
- Hasta 6.000 euros ganancias tributan al tipo fijo del 19%
- De 6.000 euros a 50.000 euros del 21%
- De 50.000 euros a 200.000 euros el 23%
- Más de 200.000 euros tributan, a partir de ahora, al 26%.
Hay que tener en cuenta que el impuesto es de carácter progresivo, pero este cambio de este año afectará solo a las viviendas de alto precio que obtengan una ganancia patrimonial (después de descontar gastos) superior a 200.000 euros. La mayoría de las operaciones venta de vivienda no se verá afectadas por lso cambios en el IRPF 2021.
Impuesto de Plusvalía en la venta de una Vivienda
Por otro lado, hay que tener en cuenta Impuesto Municipal de Plusvalía en la venta del piso. Este impuesto grava el incremento teórico de valor catastral de la vivienda a lo largo del tiempo, para el periodo en que tuvimos el piso en propiedad. Es un impuesto controvertido en los casos en los que el precio de venta sea inferior al de compra (venta con pérdidas por circunstancias personales o del mercado inmobiliario).
Para calcularlo, se toma como base el valor catastral del del inmueble (lo podemos conseguir en el último recibo del IBI) y el número de años que se ha tenido el piso en propiedad.
Es conveniente calcularlo antes de vender la vivienda, para no llevarnos un disgusto. Se debe pagar dentro de los primeros 30 días laborales desde el cambio de propietario y es responsabilidad del vendedor pagarlo, pero es un gasto que podrá desgravar al año siguiente.